樓市重磅利好，一個接一個。
住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會的第二天，廣州率先拋出“樓市大禮包”。
1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不納入限購范圍，并支持“租一買一”、“賣一買一”。
1月30日上午，網(wǎng)傳蘇州全面取消限購，買房不再限制面積及套數(shù)。蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員回應(yīng)表示購買新房、二手房不做購房資格審核，新房限售政策仍為兩年。
同日下午，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購政策的通知》，規(guī)定自1月31日起，在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域(崇明區(qū)除外)限購1套住房。
放松限購的口子，會徹底打開嗎？
放松與放開
在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，住房限購會針對人、房、地來做分類，解除時也會按照相應(yīng)角度進(jìn)行。
鑒于各地具體情況不同，因此對限購的解除方式、角度都有不同。
“廣州去年9月針對黃浦、番禺等區(qū)域進(jìn)行限購放松，是從‘地’的角度進(jìn)行放松；當(dāng)前廣州對120平方米以上大戶型的放松，是‘房’或戶型的角度；上海本次對非滬籍單身人士的定向限制解除，則立足于‘人’的角度�！眹�(yán)躍進(jìn)對中國新聞周刊表示。
眾所周知，一線城市住房限購?fù)鼑?yán)格，所以打響解除大面積限購第一槍的廣州樓市新政，在業(yè)內(nèi)人士看來信號“非同一般”。
“新政推出，意味著廣州市120平方米以上的住房全市范圍內(nèi)取消限購。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙告訴中國新聞周刊，一線城市中，廣州本次放開限購的力度更大，有利于帶動剛性產(chǎn)品的循環(huán)，以及新房二手房之間的循環(huán)。
如果說廣州是限購“放松”，那么蘇州則更有“全面放開”的意味：雖然新房限售政策仍為兩年，但買房不受面積、不受套數(shù)限制，新房和二手房全面取消限購。
作為GDP排名全國前十的新一線城市，蘇州在去年9月就放松了限購政策，對于購買120平方米以上的商品住房，非本地戶籍享受本地戶籍待遇，無需社保和個稅。
王小嬙從需求端對比分析，雖然自2023年9月起，認(rèn)房不認(rèn)貸政策、降低首套、二套首付比、調(diào)整房貸利率加點等政策不斷落地，但從成交端數(shù)據(jù)來看，市場并未出現(xiàn)根本性扭轉(zhuǎn)。
“當(dāng)下購房者市場預(yù)期不足，主要由于購買力較弱。而廣州此次針對120平方米以上戶型取消限購，改善群體購買力相對較足；蘇州本次不限戶型的全面放開，也進(jìn)一步滿足了中等剛需的購房需求�！�
與廣州、蘇州的“松綁”角度不同，上海本次調(diào)整限購政策，放松的是對購房人群的身份限制，定向利好的意味更為明顯。
此前非滬籍單身人士購房，需滿足“5年社保+已婚”條件，而現(xiàn)在取消了“已婚”條件；但限購區(qū)域與數(shù)量仍明確為“外環(huán)以外區(qū)域限購一套住房，崇明區(qū)除外”。
要知道，早在2012年上海認(rèn)房認(rèn)貸政策里就規(guī)定了單身、非本市戶籍不管是否滿足社保要求都被“限購”。時隔12年的“松綁”優(yōu)化，對外地單身人群來說意義不小。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一方面，此前關(guān)于“取消非本市戶籍單身人士購房政策”有一定呼聲，此次上海樓市新政體現(xiàn)了精準(zhǔn)性和及時性；另一方面，政策也有力支持了居民剛性和改善性住房需求。
后續(xù)效果尚待觀察
不得不說，一線城市中敢于第一個大尺度放松住房限購，廣州樓市確實在房價水平與去化程度上面臨一定壓力。
2023年12月，根據(jù)國家統(tǒng)計局監(jiān)測數(shù)據(jù)，廣州新房價格指數(shù)環(huán)比下跌1.0%，跌幅榜排名第七，二手住房價格指數(shù)環(huán)比下跌1.5%，跌幅榜排名第四；另據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2023年12月，廣州新房去化率只有18%，北京上海在50%左右。截至2023年12月，廣州新房去化周期為18.4個月，高于警戒線。
58安居客研究院院長張波對中國新聞周刊指出，廣州市場在一線城市中房價下行壓力偏大，此前對于改善需求的政策釋放力度不夠，本次精準(zhǔn)發(fā)力有望打開局面。
張波分析，從安居客線上數(shù)據(jù)來看，一線城市120-150平方米的找房熱度在去年下半年上升更為明顯。本次廣州樓市新政的限購放開，將對市區(qū)中高改善需求起到拉動作用，同時對戶籍與社保要求的放開，也會在一定程度上促進(jìn)廣東省其他區(qū)域人群在廣州置業(yè)。
克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2023年廣州限購區(qū)域的一手住宅成交中，120平方米以上的成交均價為72445元/平方米，以高端物業(yè)為主。按照上述均價，120平方米住宅價格就將近870萬元。
廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉補充，一線城市中敢于第一個松綁中心區(qū)大戶型限購，也與廣州推進(jìn)城中村改造相關(guān)。在有效推動中心區(qū)市場銷售加速的情況下，商品房市場將得以穩(wěn)定和擴(kuò)張，城中村改造推進(jìn)和提速也就有了更堅實的發(fā)展信心。
就在1月30日，全國首筆城中村改造專項借款落地廣州——廣州市白云區(qū)羅沖圍片區(qū)潭村、民科園片區(qū)大瀝村等14個城中村改造項目獲得城中村改造專項借款授信1426億元，首批發(fā)放資金15億元。
對于蘇州樓市而言，處境不同但壓力相似。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，蘇州房價水平也呈現(xiàn)下跌趨勢，2023年12月蘇州市場均價為28437元/㎡，環(huán)比下降0.7%，同比下降3.43%。
王小嬙認(rèn)為，結(jié)合市場數(shù)據(jù)，蘇州全面放開限購是根據(jù)自身市場情況而定。作為工業(yè)化城市，外來人口占據(jù)較大比重。本次全面放開，意味著對120平方米以下中等改善需求的釋放，可以提升當(dāng)?shù)厥袌龅幕钴S度。
上海住房限購放松的“小步快跑”模式，也體現(xiàn)了其特殊情況。
李宇嘉對中國新聞周刊分析，之前上海限制單身購房，主要是擔(dān)心外來人口較多，買盤太大，導(dǎo)致房價上漲壓力大，“但當(dāng)下上海外圍去化難度加大，比如五大新城，迫切需要人口分流。新政的優(yōu)化放松一方面為了去化庫存，為新區(qū)開發(fā)添磚加瓦；另一方面也為了實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人口的同步疏導(dǎo)，更有效實現(xiàn)產(chǎn)城融合、職住平衡。”
限購的放松對銷售帶來了怎樣的影響？
以力度不俗的廣州為例，二手房市場表現(xiàn)平靜，掛牌和交易并無明顯變化。新房方面，中國新聞周刊致電廣州限購區(qū)多家新盤銷售人員，他們均表示樓市新政利好大戶型銷售，但體現(xiàn)在銷量層面需要時間。
“近幾天電話咨詢的外地客戶會明顯增多，但成交量效果還看不出來”、“新政發(fā)布的周末來看房的客戶明顯增多，但售樓處客流一般，大多數(shù)人都回家過年了”、“成交量看沒有顯著變化，要看年后‘小陽春’情況如何”。
克而瑞廣佛區(qū)域的調(diào)研也顯示，對于限購松綁的新政，目前多個房企展開針對性宣傳行動，但周末以零星成交為主，均為舊客轉(zhuǎn)化，真正的改善購買力將在春節(jié)后釋放。
再看頗受關(guān)注的上海，1月31日上午，中國新聞周刊致電上海外環(huán)區(qū)嘉定、青浦、松江、奉賢等區(qū)域的多家新盤售樓處。多數(shù)銷售經(jīng)理反映新政剛剛發(fā)布，市場反應(yīng)并無顯著變化，利好需要發(fā)酵時間；但也有熱門新盤銷售表示新政發(fā)布當(dāng)天，電話咨詢量就同比上升了近30%。
其中有銷售經(jīng)理對中國新聞周刊表示，放開外環(huán)區(qū)域非本市戶籍單身限購有助于滿足部分女性客戶“婚前房”的購房需求，“之前這些女孩子都選擇買公寓，現(xiàn)在會有更多人選擇購買住宅�！�
下一個會是誰？
雖然效果尚待市場反應(yīng)，但廣州、蘇州、上海的先后“松綁”無疑打開了新一輪的政策空間。
其他城市的跟進(jìn)也值得期待。畢竟，1月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會中提到，各地城市將被充分賦予房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。
更何況，據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年9月以來，已有近20個城市對限購政策實施了松綁或退出。
在多位受訪專家看來，住房限購的“松綁”箭在弦上。當(dāng)下房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，大多數(shù)城市住房市場的供需關(guān)系發(fā)生深刻變化，“限購令”防止過熱炒賣的“初衷”已經(jīng)不復(fù)存在。
如果說放松“限購令”已是必然，那么各地松綁政策的力度與節(jié)奏則成為外界關(guān)注的重點。
張波認(rèn)為，一線城市的限購會進(jìn)一步放松，但北京、上海等地大面積限購整體放松的可能性相對較小。
“2023年北京、上海市場韌性相對較強，一旦出現(xiàn)大戶型限購放松有可能對市場的穩(wěn)定性造成明顯影響，尤其對中高端市場會產(chǎn)生較大影響�！睆埐ㄖ赋�，近幾個月已經(jīng)出現(xiàn)了不少北京、上海的大宗資產(chǎn)交易，這表明市場存在包括投資需求的潛在需求。
基于此，張波認(rèn)為與上海相似，北京可能會傾向在外圍限購放松，涉及主城區(qū)的放松會相對謹(jǐn)慎，“大幅度的限購放松預(yù)計將更多在二線熱點城市中落地�！�
“限購令”的解除，也要面臨一定的輿論、政策壓力。如何平衡短期房地產(chǎn)下行的考驗與長期樓市環(huán)境的穩(wěn)定，成為一場動態(tài)博弈。
嚴(yán)躍進(jìn)則表示，分化嚴(yán)重是我國房地產(chǎn)市場的典型特征，這也是“限購令”調(diào)整一城一策的事實基礎(chǔ)。市場供應(yīng)過剩、后發(fā)動能不足的城市，可以大幅度放開；影響掣肘較大的部分城市，亦可因區(qū)施策、逐步解除。
“從廣州、蘇州再到上海，各地將房地產(chǎn)過熱時期的過嚴(yán)政策循序漸進(jìn)地一一調(diào)整。無論是放松還是取消限制，都有助于2024年房地產(chǎn)市場的活躍。”
