文/趙斌
近日，山東省淄博市在燒烤爆火“出圈”之后，又以房子可以“以舊換新”再度引發(fā)廣泛關(guān)注。有人認(rèn)為，淄博又放“大招”，將有效激發(fā)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活力；也有人覺得，其中沒有任何一方付出“真金白銀”讓購房者獲得實惠，對該舉措有可能帶來的實際意義持懷疑態(tài)度。
汽車和電器、電子產(chǎn)品等以舊換新并不少見，消費者通過以舊換新方式處理舊物一般會比自行在二手市場銷售價格要高，房產(chǎn)以舊換新也能得到如此實惠嗎？
淄博房產(chǎn)“以舊換新”是個啥？
淄博市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評估協(xié)會官方公眾號于8月30日發(fā)布的《“以舊換新”省心購房倡議書》的內(nèi)容顯示，可以參與的群體是“凡在城區(qū)內(nèi)具有出售自有存量住房，購買新房意愿的群眾”。具體的待遇是可享受“以舊換新”省心購服務(wù)，優(yōu)先鎖定新房房源，同步出售自有存量住房，提升置換效率、兜底置換風(fēng)險。
“以舊換新”省心購可以參照的流程有5個步驟：
1. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與意向客戶溝通置換需求，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。
2. 意向客戶選擇與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)合作的新房樓盤選定新房。
3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和意向客戶簽訂三方協(xié)議，并向新房項目交納新房意向訂金。
4. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)對存量住房進行查證、驗房、實勘等。
5. 意向客戶完成新房購買手續(xù)。
核心的兜底措施是存量住房在約定時間內(nèi)未售出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退還訂金。
“以舊換新”能省錢嗎？
淄博此次的“以舊換新”，能省錢嗎？
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受中新社國是直通車采訪時表示，此類做法由于出現(xiàn)在淄博這種自帶流量的城市，所以市場關(guān)注度比較高。淄博當(dāng)前房地產(chǎn)市場也有一些新的壓力，和今年3月份左右的市場行情相比，目前要積極進行提振。此類舉措利好一二手房的盤活，具有非常好的價值。同時，此類做法對于房企加快去庫存和更好解決改善型住房消費需求釋放等都有積極的作用。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受中新社國是直通車采訪時表示，他也關(guān)注到淄博倡導(dǎo)“賣舊買新”的相關(guān)措施，但并未發(fā)現(xiàn)其中有讓購房者實際獲得“福利”的點，更像是開發(fā)商搞的“花哨”營銷策略。
淄博“以舊換新”省心購到底有哪些實際的意義？為了更好發(fā)揮此類做法的作用還可以做哪些調(diào)整或升級？
“以舊換新”合不合適？
淄博市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評估協(xié)會工作人員向中新社國是直通車介紹，“以舊換新”省心購是他們通過對本地房地產(chǎn)市場的調(diào)研后，參照相鄰地市出臺的“優(yōu)先購”等措施，而發(fā)出的倡導(dǎo)活動。并且，這并非淄博“首創(chuàng)”，濟南、青島等很多城市都在早前就有了類似舉措。
張大偉也表示，如果“賣舊買新”的做法沒有減免稅費或者政府補貼等讓購房者實際獲利“真金白銀”的措施配合，無非最后陷入“賣不出去的二手房”去置換“賣不出去的一手房”。因為，鎖定房源一到三個月，簽約二手房賣不出去的話還要退訂金，開發(fā)商拿好銷售的房源去參與這項活動反而又會因為可能要退訂金而影響銷售。
記者在淄博公示的“以舊換新”聯(lián)系人中，隨機選擇的一位聯(lián)系人張霞(化名)接聽了電話。張霞說，在這項活動推出的第二天，就有一位購房客戶主動撥打公示電話，參加了這項活動，在高新區(qū)選擇了一套單價1萬元、155平方米的房子，將自己的在市區(qū)的兩套無電梯二手房掛賣。
嚴(yán)躍進認(rèn)為，一般更有效的“以舊換新”不是簡單的中介工作幫忙賣二手房和幫忙買新房。和過去交易的重要區(qū)別是對此類二手房出售有兜底機制，即肯定可以出售，或者說會有相關(guān)機構(gòu)會來持有，這會讓通過“以舊換新”成功實現(xiàn)換房的確定性增加了。
記者在淄博“以舊換新”省心購公示的聯(lián)系人中，隨機選擇的另一位聯(lián)系人王山(化名)也接通了電話。王山說，他們作為售樓平臺，對參與“以舊換新”省心購卻一直沒有賣出去的二手房，通過第三方進行評估后，可以進行收購持有。但價格一般會低于市場價10%—20%左右，這比之前以五成左右價格收購因面臨法拍等各種麻煩急售的二手房價格要高多了。
以舊換新會帶火房價嗎？
以舊換新能帶火房價嗎？“房產(chǎn)不會有大的漲價”，張大偉說，目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀促成因素非常復(fù)雜，一些“不疼不癢”的政策在短時間內(nèi)很難起到明顯效果。因為國家會長期堅持“房住不炒”政策，需要在房價控制在合理區(qū)間前提下激發(fā)地產(chǎn)市場活力。雖然貌似這是一對此消彼長的矛盾，但是這才真正考驗政策制定者智慧�！百u舊買新”政策里如果包含貼息、降息、免稅費等一系列“真金白銀”的政策，讓購房者切實得到實惠，才有可能真正起到盤活房地產(chǎn)市場的作用。
王山表示，參與“以舊換新”省心購房活動好處有三：
一是二手房賣不掉，定金可以退，不受損失；
二是參與活動的二手房會被機構(gòu)優(yōu)先推薦，因為中介一旦在活動中促成一筆“以舊換新”，同時可以賺取兩筆傭金；
三是一些參與活動的開發(fā)商讓利，降價最高的樓盤可以達到10萬元。
同時，王山還表示，一些特價房是無法參與讓利的。因為當(dāng)?shù)卣小跋迌r”政策，即便開發(fā)商愿意降價銷售，房價低于政府限制的范圍會無法“網(wǎng)簽”。
張霞在接受采訪的時候也表示，那位成功參與“以舊換新”活動的客戶籌備換房已久，希望自己的二手房可以賣掉之后再購買新房，但即便是賣不掉，也有可能購買現(xiàn)在交訂金的房源，因為他改善住房的愿望很迫切，“以舊換新”的具體內(nèi)容吸引他提前做出購房決策。
張大偉表示，為進一步激發(fā)房地產(chǎn)市場活力，各級政府、機構(gòu)不斷出臺各種政策、舉措。但是，“房住不炒”的前提不變，房價原則上不會大漲，廣大購房者不能抱有“炒房”心態(tài)，否則將會得不償失。
