這個十一長假，不少樓盤來訪者寥寥。
伴隨著十一長假，“銀十”悄然開幕。作為傳統(tǒng)銷售旺季，濟南樓市“銀十”期間購房者心態(tài)如何？面對大眾購房心態(tài)的轉(zhuǎn)變，各大房企又如何應(yīng)對？“穩(wěn)”字當(dāng)頭的市場環(huán)境下，“銀十”乃至第四季度濟南樓市將何去何從？記者在國慶假期進(jìn)行了調(diào)查。
心態(tài)：“可以再等等”，購房者普遍挺淡定
“除非有特別優(yōu)惠的盤，否則我覺得可以再等等。”“金九”已過、“銀十”開幕的當(dāng)下，看過幾個樓盤后，市民鄧華(化名)更加堅定了這種想法。
八年前，鄧華大學(xué)畢業(yè)來濟工作。五年的愛情長跑，鄧華與女友早就開始談婚論嫁，兩人也一直考慮著買房�！板X都準(zhǔn)備好了，可沒有以前那么著急買婚房了。”鄧華坦言，“總感覺現(xiàn)在樓市仍有下行空間，就想再等等。”
國慶節(jié)期間，記者與多位購房者交流發(fā)現(xiàn)，在“房住不炒”的大背景下，經(jīng)過兩年多一輪嚴(yán)過一輪的調(diào)控，房價真的跌了嗎？現(xiàn)在是買房的最佳時機嗎？諸如此類的疑慮，讓“鄧華”們不免心里打起算盤。
今年“金九”期間的兩組數(shù)據(jù)，或許能反映出當(dāng)下購房者的這種心態(tài)。
據(jù)合富輝煌(中國)山東公司提供的數(shù)據(jù)顯示，9月1日至26日濟南市開盤及加推的樓盤共有36個，其中23個開盤或加推當(dāng)天去化率未超30%，占比達(dá)到63.8%。這也就是說，9月的樓市供應(yīng)量不小，但去化率卻在下降，往年“金九銀十”期間那種“開盤即售罄”的高去化率已不復(fù)存在。
“日均網(wǎng)簽量”同樣佐證著這種心態(tài)。數(shù)據(jù)顯示：9月濟南日均網(wǎng)簽量在220套左右，而6、7、8月濟南日均網(wǎng)簽量分別是370套、311套、260套。
“從6月開始，市場的熱度就在慢慢下降，成交量下滑，網(wǎng)簽量同比去年、環(huán)比上都呈現(xiàn)10%左右的下滑，大家普遍感覺到的就是——市場在轉(zhuǎn)涼。”濟南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行副會長李剛說。
剖析：當(dāng)下樓市“穩(wěn)”字當(dāng)頭
之所以想“先等等再買房”，鄧華基于兩個考慮。首先，市區(qū)二手房價格持續(xù)走低，讓鄧華對買新房猶豫不決。“之前總是售樓處來電話，現(xiàn)在卻總接到二手房中介電話�！睆倪@些中介的一通通電話中，鄧華了解到，像山大路、環(huán)山路周邊，區(qū)位、學(xué)區(qū)相對較優(yōu)的二手房價格已不似往常堅挺，甚至部分賣家開始主動降價，“新房一下子感覺不那么香了！”
第二個原因則與鄧華的工作經(jīng)歷有關(guān)。從事保險理財行業(yè)的他發(fā)現(xiàn)，近期以來，找他辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的人員逐漸增多�！叭藗兊耐顿Y熱情在從房地產(chǎn)向其他方向轉(zhuǎn)移，”這讓鄧華切實感覺到，樓市熱度在下降，“除非買房自住，暫時看不到房地產(chǎn)的投資價值，還面臨著銀行放貸難、利率高、變現(xiàn)難、出租難等諸多問題�！�
與選擇“再等等”的鄧華不同，同樣面臨著婚房剛需的李源(化名)，則選擇了在國慶“上車”。李源就職于高新區(qū)一家創(chuàng)業(yè)公司。他看中了融創(chuàng)未來壹號的新房，并打算十一期間簽約。雖然離市區(qū)較遠(yuǎn)，但考慮到離單位相對近、濟南東的發(fā)展前景，他覺得此處未來還有升值空間。在李源看來，雖然自去年以來濟南房價出現(xiàn)零星下降，但沒有實質(zhì)性的大幅降價。一方面，濟南房價在二線城市中，并不算特別高；另一方面，隨著國內(nèi)不少城市“限跌令”的出臺，李源感覺，房價不會再出現(xiàn)太大松動，“趁著現(xiàn)在價格合適，還是決定買了”。
“在‘房住不炒’的政策引導(dǎo)下，市場以穩(wěn)為主，尚不存在造成巨大波動的因素。”多位業(yè)內(nèi)人士表示，雖然眼下樓市走勢難以預(yù)判，但未來市場基調(diào)離不開一個“穩(wěn)”字。“這一方面意味著，剛需購房者心態(tài)不再恐慌，購房選擇更多；更意味著樓市看房時機的到來。”
現(xiàn)場：百余米天橋，七八名銷售扎堆做地推
樓市看房時機真的來了嗎？“誰也說不準(zhǔn)，但我們時刻準(zhǔn)備著�！苯詹稍L中，記者發(fā)現(xiàn)，諸多業(yè)內(nèi)人士“清醒”著，又“夢想”著。他們既對“銀十”乃至下半年樓市保持著“穩(wěn)”的理性，又在策劃著五花八門的促銷活動，以期借下半年為數(shù)不多的幾個重大節(jié)點，激發(fā)市場活力。
據(jù)悉，十一假期，除了推出“一口價”特價房源，濟南在售的100余個樓盤還推出折扣促銷活動。如萬科北宸之光、雪山萬科城等萬科樓盤，推出了10.1元抵10000元的優(yōu)惠，中建錦繡首府、金科·博翠明湖等樓盤推出98折優(yōu)惠……
賣家做出優(yōu)惠，買家是否買賬？10月1日，記者來到融創(chuàng)文旅城一帶�！靶枰捶繂幔俊薄翱捶克投Y品”“好戶型，1.5萬/平米左右”……融創(chuàng)茂與融創(chuàng)文旅城之間有處過街天橋，百余米便有七八名置業(yè)顧問在發(fā)傳單、做地推。
借助融創(chuàng)茂的高人氣以及十一期間多場主題活動，該售樓處人氣頗旺。“具體簽單量須待節(jié)后統(tǒng)計，但人氣比9月份好很多�！敝脴I(yè)顧問劉明(化名)一上午接待了四批客人，不過都說再回去考慮考慮�！翱紤]就說明還有繼續(xù)談的希望�！眲⒚骱軜酚^。
“我們樓盤離這兒六七公里，國慶推出了1元抵1平米的活動�！彪x開該售樓處不遠(yuǎn)，另一家房企的售樓中介上前向記者做起推銷，“戶型不錯，推薦您去看看”。當(dāng)被問及為何在此處推銷時，該置業(yè)顧問解釋，“樓市不景氣，想趁國慶假期拉點人氣�！�
專家：當(dāng)前樓市正由賣方向買方傾斜
“相對于沒有后續(xù)壓力的樓盤，一些去化不佳的項目正為完成銷售指標(biāo)加大營銷力度�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說，“總體來講，客戶購買意向并不那么強烈，貨比三家越來越成為大眾心態(tài)�！苯Y(jié)合“金九”及十一假期的濟南樓市表現(xiàn)，上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前樓市正在由賣方市場向買房市場傾斜。
回顧今年樓市，春節(jié)期間就提前迎來“開門紅”，純剛需百平米左右小戶型銷量頗好�！敖衲晟习肽瓿山涣縿�(chuàng)紀(jì)錄，是歷史上最大的年份。上半年整個成交量比往年可能要高50%以上�！睗鲜蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行副會長李剛說。
然而，隨著上半年一批需求的集中釋放，新增需求的接續(xù)，成為制約成交的阻礙。進(jìn)入6月，濟南樓市成交量開始明顯回落。根據(jù)數(shù)據(jù)，濟南日均網(wǎng)簽量6月份是370套，9月份則跌至220套左右。
李剛認(rèn)為，在人口總量、發(fā)展速度穩(wěn)定的前提下，市場需求和交易規(guī)模也隨之確立，“蛋糕大小確定了，上半年分去大部分蛋糕，下半年必然會縮減”。此外，李剛還認(rèn)為，眼下市場熱度下降，是對近期系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的反饋�！叭ツ晗掳肽觊_始對房地產(chǎn)市場金融政策收緊的基礎(chǔ)上，今年3月以來嚴(yán)查違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場，再加上土地政策、稅收政策等的調(diào)整，市場熱度明顯下降�！�
“目前看，還是處在‘不促不銷’的狀態(tài)，促銷沖量屬樓市上的正�，F(xiàn)象。”合富輝煌(中國)山東公司副總經(jīng)理、合富研究院高級分析師許傳明說，“到年底前應(yīng)該還會有較大力度的促銷，因為不少樓盤年終任務(wù)還未完成，仍需通過促銷來吸引購房者�！痹S傳明表示，促銷方式很可能并不是簡單的加碼，而是推出不同的樓棟，給出新的優(yōu)惠來試水。
