原標(biāo)題：事關(guān)首付、房貸利率、房企融資！山東19條促房產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)
10月10日，記者從山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳舉行的新聞通氣會(huì)了解到，近日中國人民銀行山東省分行、中共山東省委金融委員會(huì)辦公室、國家金融監(jiān)督管理總局山東監(jiān)管局、國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)山東監(jiān)管局、中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)青島監(jiān)管局等7部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于落實(shí)金融支持政策促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的通知》，推出統(tǒng)一個(gè)人住房貸款最低首付比例至15%、組織商業(yè)銀行10月份統(tǒng)一降低存量個(gè)人住房貸款利率等19條具體貫徹落實(shí)措施促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
10月1日起
商貸最低首付比例降至15%
《通知》明確，各市通過山東省市場利率定價(jià)自律機(jī)制，因城施策確定最低首付款比例，自2024年10月1日起，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款按照最低首付比例15%執(zhí)行，具體首付款比例由商業(yè)銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定。記者從濟(jì)南多個(gè)項(xiàng)目了解到，目前首套、二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例已降至15%。
通氣會(huì)現(xiàn)場，中國人民銀行山東省分行一級(jí)巡視員董龍訓(xùn)解讀稱，9月29日，中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，明確了全國層面商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例調(diào)整安排。分行會(huì)同山東金融監(jiān)管局在遵從各市意愿基礎(chǔ)上，已于9月30日召開了省市場利率定價(jià)自律機(jī)制會(huì)議，確定全省各市最低首付款比例，決定不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付比例從首套房15%、二套房25%統(tǒng)一為15%。
“我們指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)自2024年10月1日起，發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款按照最低15%執(zhí)行，具體首付款比例由商業(yè)銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定。這一政策有利于進(jìn)一步降低居民購房貸款門檻，滿足更多剛性和改善性住房貸款客戶需求。”董龍訓(xùn)說。
本月首套、二套及以上存量房貸利率
LPR加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP
《通知》明確，組織商業(yè)銀行于2024年10月份統(tǒng)一對(duì)存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實(shí)施批量調(diào)整，對(duì)于LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP。完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，促進(jìn)降低存量房貸利率。
董龍訓(xùn)介紹，9月29日，中國人民銀行發(fā)布了關(guān)于完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制的公告(《中國人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)》)，進(jìn)一步完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，促進(jìn)降低存量個(gè)人住房貸款利率。分行將加強(qiáng)政策指導(dǎo)，組織全省商業(yè)銀行于2024年10月31日前，統(tǒng)一對(duì)包括首套、二套及以上的存量房貸利率實(shí)施批量調(diào)整，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。
目前，山東省存量個(gè)人住房貸款利率為4.08%，此次調(diào)降后，預(yù)計(jì)在3.55%左右，全省將每年減少家庭利息支出約129億元，有利于降低購房者利息負(fù)擔(dān)，促進(jìn)帶動(dòng)居民消費(fèi)和投資。各商業(yè)銀行將于10月12日發(fā)布批量調(diào)整細(xì)則，統(tǒng)一調(diào)降存量房貸利率，盡可能為借款人提供便利。絕大多數(shù)借款人可通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等渠道“一鍵式操作”，無需到銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理，具體可及時(shí)關(guān)注承貸銀行官方平臺(tái)發(fā)布的信息。
取消首套房、二套房商貸利率下限
商貸借款人可自主與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期
《通知》明確取消首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，由金融機(jī)構(gòu)結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人自主選擇固定利率或浮動(dòng)利率作為定價(jià)方式，與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期，更好滿足剛性和改善性住房需求。
根據(jù)中國人民銀行〔2024〕第11號(hào)公告，對(duì)于新簽訂的個(gè)人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價(jià)周期，重定價(jià)周期更為靈活，由原來的只能按年優(yōu)化為可以按年、按半年或按季度確定重定價(jià)周期。對(duì)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，我分行已于今年5月份取消了全省首套住房和二套住房個(gè)人住房貸款利率政策下限，由金融機(jī)構(gòu)結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。從目前情況看，8月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率達(dá)到歷史最低水平，在政策利率下行引導(dǎo)下，預(yù)計(jì)10月份以后新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率還將持續(xù)下降，進(jìn)一步降低居民購房成本。
延長兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策文件期限
《通知》提出按照國家有關(guān)規(guī)定延長《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(銀發(fā)〔2022〕254號(hào))中存量融資展期和經(jīng)營性物業(yè)貸款兩項(xiàng)政策的適用期限至2026年底，督促金融機(jī)構(gòu)抓好落實(shí)。
支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地
優(yōu)化保障性住房再貸款政策
《通知》指出，在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于符合條件的土地儲(chǔ)備的基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量土地，緩解房企資金壓力。
《通知》還明確推出優(yōu)化保障性住房再貸款政策，完善收購配套支持政策，促進(jìn)出售主體與收購主體達(dá)成一致合作。加強(qiáng)政策傳導(dǎo)解讀，及時(shí)將各地按照“以需定購”原則確定的儲(chǔ)備項(xiàng)目庫推送至金融機(jī)構(gòu)，組織金融機(jī)構(gòu)做好對(duì)接，盡快實(shí)現(xiàn)貸款投放。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的符合要求的貸款，人民銀行向金融機(jī)構(gòu)發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。
擴(kuò)大房地產(chǎn)“白名單”機(jī)制覆蓋范圍
提高“白名單”項(xiàng)目貸款審批和發(fā)放效率
山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組成員、副廳長周善東介紹，《通知》提出將“白名單”機(jī)制逐步作為合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要融資渠道，推動(dòng)更多房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，健全完善“白名單”統(tǒng)計(jì)制度。
同時(shí)，加大問題項(xiàng)目修復(fù)推送“白名單”力度。《通知》要求各市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制要用好最新的“5+5+1”條件標(biāo)準(zhǔn)以及已出臺(tái)的各類政策工具，支持問題項(xiàng)目修復(fù)，指導(dǎo)房企通過項(xiàng)目銷售、處置存量資產(chǎn)、引入投資者等方式改善現(xiàn)金流，盡快達(dá)到“白名單”條件標(biāo)準(zhǔn)，修復(fù)一個(gè)、消化一個(gè)。要加強(qiáng)與各地公安、司法部門溝通對(duì)接，用好最高人民法院司法解釋，以更大力度修復(fù)解決項(xiàng)目涉法涉訴問題。
《通知》要求全力支持完成保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)任務(wù)，對(duì)“白名單”中的保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)項(xiàng)目，相關(guān)銀行機(jī)構(gòu)要主動(dòng)做好與房地產(chǎn)企業(yè)、城市協(xié)調(diào)機(jī)制的對(duì)接溝通，逐項(xiàng)目打開分析，掌握真實(shí)融資情況，推動(dòng)解決存在的問題。要全力滿足已審批項(xiàng)目融資需求，做到“應(yīng)貸盡貸”，確保攻堅(jiān)戰(zhàn)項(xiàng)目貸款投放與項(xiàng)目建設(shè)交付進(jìn)度相匹配。
《通知》還要求提高“白名單”項(xiàng)目貸款審批和發(fā)放效率，指導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)建立綠色通道，優(yōu)化貸款審批和發(fā)放流程，縮短審批和放款時(shí)限。對(duì)已審批項(xiàng)目，要按照工程進(jìn)度及時(shí)放款；對(duì)已審批但未放款項(xiàng)目，要建立臺(tái)賬，強(qiáng)化銀企對(duì)接，金融監(jiān)管和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要雙向推動(dòng)，解決制約貸款投放的問題，促進(jìn)“白名單”項(xiàng)目盡快放款。
支持開展并購貸款業(yè)務(wù)
在不新增地方政府隱性債務(wù)前提下，支持銀行對(duì)地方國企提供并購貸款，用于補(bǔ)充被抽調(diào)挪用的預(yù)售資金。額度可以超過收購交易價(jià)款的60%，期限最長可為7年。對(duì)濟(jì)南、青島、威海、臨沂、德州、聊城等重點(diǎn)城市納入保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)的項(xiàng)目，在項(xiàng)目剩余貨值能夠覆蓋增量融資且新增資金實(shí)現(xiàn)“后進(jìn)先出”的前提下，支持銀行發(fā)放并購貸款用于補(bǔ)足項(xiàng)目的資本金缺口，由地方國企作為借款人承擔(dān)還款責(zé)任。
加大“三大工程”政策推進(jìn)力度
《通知》還要求加大“三大工程”政策推進(jìn)力度，加強(qiáng)政策協(xié)同配合，相關(guān)部門要完善工作推進(jìn)機(jī)制，合力解決項(xiàng)目推進(jìn)中的困難和問題。指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大項(xiàng)目對(duì)接力度，充分挖掘“三大工程”的有效信貸需求，推動(dòng)貸款投放盡快形成實(shí)物工作量。用足用好新增抵押補(bǔ)充貸款額度，密切監(jiān)測政策實(shí)施情況，推動(dòng)金融資源更快、更多惠及“三大工程”項(xiàng)目主體。
提高其他房地產(chǎn)金融政策支持效能
用好降準(zhǔn)釋放資金支持有效融資需求
《通知》提出提高其他房地產(chǎn)金融政策支持效能，鼓勵(lì)銀行機(jī)構(gòu)綜合運(yùn)用經(jīng)營性物業(yè)貸款、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金、開發(fā)貸款展期等金融工具，在確保金融債權(quán)安全的前提下，更加精準(zhǔn)高效滿足房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。
《通知》明確用好降準(zhǔn)釋放資金支持有效融資需求，指導(dǎo)各金融機(jī)構(gòu)落實(shí)2024年9月27日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)的政策要求，運(yùn)用降準(zhǔn)釋放資金加大對(duì)包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款等在內(nèi)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)有效融資需求支持力度。
同時(shí)，用足交易所債券政策支持房地產(chǎn)企業(yè)融資。支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。梳理工業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)情況，支持符合條件的企業(yè)發(fā)行REITs盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
完善落實(shí)銀行機(jī)構(gòu)盡職免責(zé)制度
保障金融機(jī)構(gòu)債權(quán)安全
《通知》完善落實(shí)銀行機(jī)構(gòu)盡職免責(zé)制度，指導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)結(jié)合本行實(shí)際，制定盡職免責(zé)具體實(shí)施細(xì)則，細(xì)化正負(fù)面清單和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，保障金融機(jī)構(gòu)債權(quán)安全。各市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制要推動(dòng)“白名單”項(xiàng)目單獨(dú)建賬核算、封閉運(yùn)作管理，項(xiàng)目間資金不得混同。指導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目融資需求，獨(dú)立評(píng)審、自主決策。做實(shí)貸款“三查”，防止貸款違規(guī)挪用。
強(qiáng)化住房類資金獎(jiǎng)懲激勵(lì)導(dǎo)向作用
加強(qiáng)金融支持政策措施督導(dǎo)落實(shí)
《通知》要求各市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制相關(guān)成員單位要優(yōu)化業(yè)務(wù)受委托銀行考核辦法，對(duì)支持“白名單”項(xiàng)目融資的銀行，在住房公積金、住宅維修資金、商品房預(yù)售資金等存放和銀行考核賦分上加大權(quán)重，引導(dǎo)受委托銀行主動(dòng)配合房地產(chǎn)開發(fā)融資、保交房等重點(diǎn)工作。要對(duì)工作不積極的銀行實(shí)行負(fù)面懲戒，對(duì)考核排名靠后的銀行按照考核管理辦法，縮減各類資金存放規(guī)模；對(duì)落實(shí)上級(jí)部署不力、支持房地產(chǎn)融資滯后的，要在業(yè)務(wù)承辦銀行招標(biāo)委托中予以剔除，對(duì)情況嚴(yán)重的相關(guān)部門(單位)要依法依規(guī)約談。
《通知》還要求加強(qiáng)金融支持政策措施督導(dǎo)落實(shí)，切實(shí)推動(dòng)金融支持房地產(chǎn)市場政策措施落地見效。
(大眾新聞·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇)
