樓市正在起變化:政策力度大幅超預(yù)期
2024年06月03日 15:55 來(lái)源:中國(guó)新聞網(wǎng)

  中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一輪“前所未見(jiàn)”的政策調(diào)整。

  所謂“前所未見(jiàn)”有兩重含義。

  一是政策力度大幅超預(yù)期。比如,上海的限購(gòu)政策14年來(lái)首次出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性放松;廣州購(gòu)房需繳納個(gè)稅(或社保)的時(shí)限降至6個(gè)月,并且打破了此前差別化信貸政策“三套房不能貸款”的限制。目前,超過(guò)80%城市首套房首付比例已降至15%的歷史最低水平,購(gòu)房政策全面走向?qū)捤呻A段。

  二是“解題思路”與以往完全不同。此次出臺(tái)的諸如房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度、政府收購(gòu)部分存量商品住房用于保障性住房等,都是前所未見(jiàn)的政策措施,瞄準(zhǔn)的是當(dāng)下樓市的關(guān)鍵問(wèn)題,即:房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,新的“解題思路”找到了問(wèn)題的癥結(jié)。前段時(shí)間房地產(chǎn)股出現(xiàn)一波明顯拉升,顯示市場(chǎng)對(duì)此態(tài)度積極。

  “前所未有”的政策潮開(kāi)啟樓市調(diào)控和發(fā)展的新時(shí)代。盡管“5.17”重磅房地產(chǎn)政策組合拳打出不到兩周,但細(xì)微處,變化已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。

  變化一,“老破小”交易升溫

  近期,在一二線城市,賣不動(dòng)的“老破小”似乎打了個(gè)翻身仗。

  據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),杭州5月9日全面取消限購(gòu)后,“老破小”的日均成交量同比增長(zhǎng)38%,交易活躍度大增。這并非靠“以價(jià)換量”取得。近期,部分杭州市中心老小區(qū)出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的狀況,有業(yè)主掛牌價(jià)每平方米“逆勢(shì)”上調(diào)1000元-2000元。

  北京海淀區(qū)一位中介經(jīng)紀(jì)人也表示,近期“老破小”的帶看量和成交量都有明顯提高。

  “老破小”一般是指城區(qū)房齡老、房屋破舊,且內(nèi)部面積較小(一般小于70平方米)的房子。在本輪樓市調(diào)整中,“老破小”房?jī)r(jià)率先下跌,且跌幅較大。這種被業(yè)內(nèi)視為“勸退資產(chǎn)”的房子交易升溫背后有兩個(gè)邏輯。

  首先,經(jīng)歷一輪房?jī)r(jià)調(diào)整,“老破小”價(jià)格跌回均衡水平,購(gòu)買性價(jià)比提升。

  隨著價(jià)格下調(diào),“老破小”的租售比明顯提升,一套總價(jià)200萬(wàn)元左右的房子買來(lái)出租,月租金基本可以覆蓋房貸月供,20-30年內(nèi)可以回本,收益情況好于其他類型住房。

  其次,作為住房改善鏈條的底端,“老破小”升溫也顯示出近期購(gòu)房者情緒有所改善。

  “老破小”升溫是房?jī)r(jià)調(diào)整后,供求關(guān)系重新匹配的結(jié)果。不同類別房產(chǎn)達(dá)到回暖臨界點(diǎn)會(huì)有先有后,此番“老破小”升溫反映出市場(chǎng)真實(shí)的潛在需求依然較大。

  變化二,北京二手房掛牌量“不升反降”

  另一大變化在于近期北京二手房成交受政策提振放量的同時(shí),二手房掛牌量不增反減。這可能是市場(chǎng)情緒好轉(zhuǎn)的另一個(gè)先導(dǎo)信號(hào)。

  去年以來(lái),多輪樓市利好政策發(fā)出后,均帶來(lái)二手房掛牌量的短期激增。這是預(yù)期不穩(wěn)前提下,恐慌性情緒的集中表現(xiàn),部分業(yè)主急于套現(xiàn)離場(chǎng)。但本輪樓市政策之后,這一情況有所改善。

  據(jù)北京市住建委發(fā)布,剛剛過(guò)去的5月份,北京二手住宅網(wǎng)簽量為近1.34萬(wàn)套,環(huán)比增長(zhǎng)0.2%,同比增長(zhǎng)3.1%。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),5月份北京二手房掛牌量減少了5000多套。

  盡管后續(xù)掛牌情況仍需觀察,但短期掛牌量不升反降,一定程度上說(shuō)明購(gòu)房者情緒開(kāi)始出現(xiàn)積極變化。

  變化三,百?gòu)?qiáng)房企5月銷售額環(huán)比小幅回升。

  房企業(yè)績(jī)修復(fù)是擺脫流動(dòng)性困境、保交房的關(guān)鍵所在。

  5月份百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)小幅回升。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),百?gòu)?qiáng)房企5月銷售額環(huán)比增長(zhǎng)4.95%;克而瑞研究中心發(fā)布的當(dāng)月房企銷售操盤金額環(huán)比也有3.4%的增長(zhǎng)。綠城中國(guó)、中建壹品等房企銷售增長(zhǎng)強(qiáng)勁。

  也需要看到,5月份,房企業(yè)績(jī)絕對(duì)水平仍處于低位,同比仍在下行通道,銷售量的修復(fù)、市場(chǎng)信心的恢復(fù)都需要時(shí)間。

  總的來(lái)看,上述三大變化顯示當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)在再平衡過(guò)程中勢(shì)能的變化。需要注意的是,這些指標(biāo)大多反映局部市場(chǎng)的表現(xiàn),尚未能形成整體性、趨勢(shì)性的轉(zhuǎn)折。目前多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于需求修復(fù)期,后續(xù)如果超預(yù)期的政策組合拳持續(xù)發(fā)力,樓市積極因素有望逐漸累加。

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編輯:孫婷婷