樓市正在起變化:政策力度大幅超預期
2024年06月03日 15:55 來(lái)源:中國新聞網(wǎng)

  中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一輪“前所未見(jiàn)”的政策調整。

  所謂“前所未見(jiàn)”有兩重含義。

  一是政策力度大幅超預期。比如,上海的限購政策14年來(lái)首次出現實(shí)質(zhì)性放松;廣州購房需繳納個(gè)稅(或社保)的時(shí)限降至6個(gè)月,并且打破了此前差別化信貸政策“三套房不能貸款”的限制。目前,超過(guò)80%城市首套房首付比例已降至15%的歷史最低水平,購房政策全面走向寬松階段。

  二是“解題思路”與以往完全不同。此次出臺的諸如房地產(chǎn)項目“白名單”制度、政府收購部分存量商品住房用于保障性住房等,都是前所未見(jiàn)的政策措施,瞄準的是當下樓市的關(guān)鍵問(wèn)題,即:房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險。業(yè)內普遍認為,新的“解題思路”找到了問(wèn)題的癥結。前段時(shí)間房地產(chǎn)股出現一波明顯拉升,顯示市場(chǎng)對此態(tài)度積極。

  “前所未有”的政策潮開(kāi)啟樓市調控和發(fā)展的新時(shí)代。盡管“5.17”重磅房地產(chǎn)政策組合拳打出不到兩周,但細微處,變化已經(jīng)開(kāi)始出現。

  變化一,“老破小”交易升溫

  近期,在一二線(xiàn)城市,賣(mài)不動(dòng)的“老破小”似乎打了個(gè)翻身仗。

  據機構統計,杭州5月9日全面取消限購后,“老破小”的日均成交量同比增長(cháng)38%,交易活躍度大增。這并非靠“以?xún)r(jià)換量”取得。近期,部分杭州市中心老小區出現“量?jì)r(jià)齊升”的狀況,有業(yè)主掛牌價(jià)每平方米“逆勢”上調1000元-2000元。

  北京海淀區一位中介經(jīng)紀人也表示,近期“老破小”的帶看量和成交量都有明顯提高。

  “老破小”一般是指城區房齡老、房屋破舊,且內部面積較小(一般小于70平方米)的房子。在本輪樓市調整中,“老破小”房?jì)r(jià)率先下跌,且跌幅較大。這種被業(yè)內視為“勸退資產(chǎn)”的房子交易升溫背后有兩個(gè)邏輯。

  首先,經(jīng)歷一輪房?jì)r(jià)調整,“老破小”價(jià)格跌回均衡水平,購買(mǎi)性?xún)r(jià)比提升。

  隨著(zhù)價(jià)格下調,“老破小”的租售比明顯提升,一套總價(jià)200萬(wàn)元左右的房子買(mǎi)來(lái)出租,月租金基本可以覆蓋房貸月供,20-30年內可以回本,收益情況好于其他類(lèi)型住房。

  其次,作為住房改善鏈條的底端,“老破小”升溫也顯示出近期購房者情緒有所改善。

  “老破小”升溫是房?jì)r(jià)調整后,供求關(guān)系重新匹配的結果。不同類(lèi)別房產(chǎn)達到回暖臨界點(diǎn)會(huì )有先有后,此番“老破小”升溫反映出市場(chǎng)真實(shí)的潛在需求依然較大。

  變化二,北京二手房掛牌量“不升反降”

  另一大變化在于近期北京二手房成交受政策提振放量的同時(shí),二手房掛牌量不增反減。這可能是市場(chǎng)情緒好轉的另一個(gè)先導信號。

  去年以來(lái),多輪樓市利好政策發(fā)出后,均帶來(lái)二手房掛牌量的短期激增。這是預期不穩前提下,恐慌性情緒的集中表現,部分業(yè)主急于套現離場(chǎng)。但本輪樓市政策之后,這一情況有所改善。

  據北京市住建委發(fā)布,剛剛過(guò)去的5月份,北京二手住宅網(wǎng)簽量為近1.34萬(wàn)套,環(huán)比增長(cháng)0.2%,同比增長(cháng)3.1%。另?yè)性禺a(chǎn)研究中心統計,5月份北京二手房掛牌量減少了5000多套。

  盡管后續掛牌情況仍需觀(guān)察,但短期掛牌量不升反降,一定程度上說(shuō)明購房者情緒開(kāi)始出現積極變化。

  變化三,百強房企5月銷(xiāo)售額環(huán)比小幅回升。

  房企業(yè)績(jì)修復是擺脫流動(dòng)性困境、保交房的關(guān)鍵所在。

  5月份百強房企業(yè)績(jì)小幅回升。據中指研究院統計,百強房企5月銷(xiāo)售額環(huán)比增長(cháng)4.95%;克而瑞研究中心發(fā)布的當月房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額環(huán)比也有3.4%的增長(cháng)。綠城中國、中建壹品等房企銷(xiāo)售增長(cháng)強勁。

  也需要看到,5月份,房企業(yè)績(jì)絕對水平仍處于低位,同比仍在下行通道,銷(xiāo)售量的修復、市場(chǎng)信心的恢復都需要時(shí)間。

  總的來(lái)看,上述三大變化顯示當前房地產(chǎn)市場(chǎng)在再平衡過(guò)程中勢能的變化。需要注意的是,這些指標大多反映局部市場(chǎng)的表現,尚未能形成整體性、趨勢性的轉折。目前多數城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于需求修復期,后續如果超預期的政策組合拳持續發(fā)力,樓市積極因素有望逐漸累加。

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編輯:孫婷婷