6月12日，中國人民銀行在濟(jì)南市召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會，調(diào)研推廣前期租賃住房貸款支持計劃試點經(jīng)驗，部署保障性住房再貸款推進(jìn)落地工作。
央行這個重要的工作推進(jìn)會，為什么在山東召開？山東在這方面有哪些經(jīng)驗？
濟(jì)南租賃住房貸款支持計劃試點取得積極成效
2023年人民銀行設(shè)立了1000億元租賃住房貸款支持計劃，支持濟(jì)南、鄭州、天津、重慶等8個城市試點市場化批量收購存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給，7家銀行為試點的參與銀行。
濟(jì)南于去年4月成功落地試點。推進(jìn)會上，濟(jì)南市副市長任慶虎介紹稱，一年多來，濟(jì)南市累計購置租賃項目53個，房源3.05萬套、210萬平方米，總投資額約233億元，全市獲得商業(yè)銀行授信142.77億元，發(fā)放貸款金額64.43億元。
濟(jì)南是國內(nèi)較早探索“租購并舉”住房市場建設(shè)的城市之一。
自2018年起，濟(jì)南積極探索有效路徑推進(jìn)“租購并舉”，支持和規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，讓更多新市民能夠安居濟(jì)南、長居泉城。
2019年以來，濟(jì)南先后入選“中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點”“住建部保障性租賃住房試點”等重要試點，在構(gòu)建租賃政策體系、搭建信息化平臺、規(guī)范市場秩序等方面邁出了堅實步伐，在支持市級國有企業(yè)通過市場化方式批量收購商品房、擴(kuò)大租賃住房供給方面進(jìn)行了初步探索。
2022年6月，濟(jì)南被國務(wù)院列為國家“發(fā)展保障性租賃住房督查激勵支持城市”，同年8月，住建部在濟(jì)南召開“發(fā)展保障性租賃住房專題研究班”，推廣濟(jì)南工作經(jīng)驗。
在試點過程中，濟(jì)南圍繞“如何確定購置計劃、選擇實施主體、確定購置項目、給予政策等各類支持、實現(xiàn)可持續(xù)運營”五個方面問題，積極探索實踐，形成了“一體化統(tǒng)籌、多維度優(yōu)選、精細(xì)化布局、全方位支撐、市場化運營”的工作思路。即按照一體化統(tǒng)籌租和購、供和需，合理確定購置計劃；從“信譽(yù)實力、運營實績、融資實效”等維度優(yōu)選確定實施主體；深入研究、統(tǒng)籌考慮“職住平衡”需求，通過公開采購方式購置試點項目；強(qiáng)化機(jī)制、融資、財稅、服務(wù)等全流程、全要素支撐，確保試點順利推進(jìn)；以“標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化、多元化、定制化”保障租賃住房品質(zhì)，提升租賃住房吸引力，確保試點項目長期運營。
讓更多泉城“新市民”租好房、住好房
會前，參會人員現(xiàn)場調(diào)研了濟(jì)南城發(fā)集團(tuán)國熙臺項目、景粼原著項目和濟(jì)南城投集團(tuán)環(huán)貿(mào)城項目。
其中，國熙臺項目位于歷下區(qū)山大路與建筑新村南路交匯處，國熙臺b地塊3號樓2-17層。據(jù)介紹，項目通過購買山東中建澤孚職業(yè)有限公司公寓，將房源改造用于保障性租賃住房，主要出租給在周邊工作的企業(yè)員工及自由職業(yè)群體。中國銀行發(fā)放項目收購貸款1.45億元，期限25年。
景粼原著項目位于歷城區(qū)唐冶片區(qū)世紀(jì)大道與圍子山路交叉口，龍湖景粼原著1、2、4號樓。該項目靠近歷城政務(wù)中心、體育中心等，周邊分布浪潮智能產(chǎn)業(yè)園等。工商銀行給予該項目收購貸款2.9億元，期限25年。
濟(jì)南城發(fā)集團(tuán)是租賃住房貸款支持計劃試點下首單貸款落地企業(yè)。會上，該集團(tuán)董事長吳力表示，將搶抓“保障性住房再貸款”政策機(jī)遇，讓更多泉城“新市民”租好房、住好房。
據(jù)介紹，截至2024年5月底，該集團(tuán)利用租賃住房貸款支持計劃試點資金完成投資購置項目42個，總面積約182萬平方米，房源約2.56萬套，總投資額約186億元。截至目前，已交付項目13個，其中7個項目投入運營、房源3586間、建筑面積16.42萬平方米，當(dāng)前平均出租率90%；計劃2024年下半年再開業(yè)6個項目、房源約3113間、建筑面積13.52萬平方米。
保障性住房再貸款要做到四個精準(zhǔn)
5月17日，人民銀行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。值得注意的是，本次保障性住房再貸款政策完全在市場化、法治化原則下開展，尊重各方參與主體的意愿，預(yù)計將帶動銀行貸款5000億元。
“這項政策通過市場化方式能夠?qū)崿F(xiàn)多重目標(biāo)�！� 中國人民銀行行長潘功勝表示，一是加快存量商品房去庫存，地方國有企業(yè)市場化收購已建成商品房，有利于形成團(tuán)體購買力，推動商品房市場去庫存。二是加快保障性住房供給，收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。三是助力保交房和“白名單”機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于其他在建項目續(xù)建，改善資金狀況。
從保障性住房再貸款的支持領(lǐng)域看，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在會上強(qiáng)調(diào)，要做到四個精準(zhǔn)。
一是收購主體精準(zhǔn)。一個城市政府選定不超過兩家地方國有企業(yè)作為收購主體，被選定的國有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得為政府融資平臺，且符合商業(yè)銀行授信要求，要堅持市場化運營，嚴(yán)格避免新增地方政府隱性債務(wù)。
二是收購對象精準(zhǔn)。收購對象嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰，嚴(yán)格把握所收購商品房的戶型、面積標(biāo)準(zhǔn)。
三是收購用途精準(zhǔn)。收購的商品房定向用于保障性住房，需符合相關(guān)指導(dǎo)意見的要求。
四是資金用途精準(zhǔn)。地方國有企業(yè)獲得的貸款資金要單列賬目、單獨核算、�？顚Ｓ�、封閉管理，房地產(chǎn)企業(yè)出售所得資金先依法償還本項目債務(wù)，仍有結(jié)余的可用于歸還集團(tuán)從本市其他未建成項目抽調(diào)的預(yù)售資金，或用于建設(shè)其在本市的未完工項目。
在定價機(jī)制方面，鄒瀾表示，要遵循市場化、法治化原則，按照住建部門有關(guān)要求，合理確定商品房收購價格。城市政府指導(dǎo)地方國有企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)通過協(xié)商談判的方式，確定商品房收購價格，防范道德風(fēng)險。收購價格要按照住建部門明確的收購存量商品房用作保障性住房的定價機(jī)制合理確定，在政策支持下做到企業(yè)運營商業(yè)可持續(xù)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師曹金彪表示，目前各地正積極發(fā)展保障性住房，出臺實施意見，制定規(guī)劃計劃，加快項目開工，加強(qiáng)質(zhì)量安全監(jiān)管，推動把保障性住房建設(shè)成“好房子”等。
在加強(qiáng)資金管理方面，金融監(jiān)管總局大型銀行監(jiān)管司司長李文紅強(qiáng)調(diào)，收購主體應(yīng)當(dāng)在貸款銀行開立資金監(jiān)管賬戶，確保貸款發(fā)放、使用、回收均通過該賬戶辦理，貸款資金單列賬目、單獨核算、�？顚Ｓ谩⒎忾]管理。銀行要嚴(yán)格按照商品房收購進(jìn)度和執(zhí)行受托支付要求發(fā)放貸款。
多方合力，推動收購存量商品房用作保障性住房工作
談及下一步如何做好租賃住房貸款支持計劃和保障性住房再貸款政策的銜接工作，任慶虎表示，下一步，濟(jì)南市將在人民銀行以及各金融機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)支持下，搶抓保障性住房再貸款政策機(jī)遇，大膽嘗試、勇于創(chuàng)新，用足用好政策紅利，讓更多“新市民”租好房、住好房。
工商銀行黨委委員張守川表示，工商銀行將認(rèn)真落實保障性住房再貸款工作要求，做好與租賃住房貸款支持計劃的有序銜接，及時制定行內(nèi)保障性住房再貸款配套制度和操作細(xì)則，支持城市主體收購已建成存量商品房用作保障房的合理融資需求，促進(jìn)消化城市存量商品房庫存。
建設(shè)銀行副行長王兵表示，下一步，建設(shè)銀行將履行國有大行的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，發(fā)揮先行經(jīng)驗，深化對接、強(qiáng)化聯(lián)動，以金融力量推動保障性住房相關(guān)支持政策落地，充分發(fā)揮保障性住房再貸款的引領(lǐng)作用，加大對各地保障性住房購買項目的對接與儲備，助力各地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“要動態(tài)掌握保障性住房需求底數(shù)，合理確定配售或租賃對象、價格和分配計劃等，并明確相關(guān)管理制度。要堅持以需定購，在鎖定需求的前提下，科學(xué)確定可用作保障性住房的商品房房源及收購價格。此外，要明確要求收購主體迅速配售及出租，房子不能積壓在手上或長時間大量空置�！编u瀾強(qiáng)調(diào)。
(大眾日報·大眾新聞客戶端記者 王新蕾 胡羽)
