中新網(wǎng)山東新聞9月10日電 (呂妍)金秋九月，秋意漸濃，原本是濟南樓市最為活躍的熱銷旺季，今年卻突然“遇冷”。碧桂園鳳凰壹品、遠洋鳳棲翰林、濟南文旅城等售樓處不見往年火爆搶房場景，在二手房市場，“降溫”更為明顯。

　　貸款收緊成二手房交易“攔路虎”

　　受二手房利率上調(diào)、放貸周期拉長等因素影響，不少二手房購房者反映，買房越來越難。

　　近日，筆者來到濟南市高新區(qū)政務(wù)服務(wù)中心，據(jù)服務(wù)中心工作人員透露，近期來辦理二手房網(wǎng)簽業(yè)務(wù)的人，比以往要少很多。

　　濟南高新區(qū)政務(wù)服務(wù)中心內(nèi)，前來辦理網(wǎng)簽的宋浩然剛剛購入二手房，親身感受到濟南房貸額度緊張帶來的變化。

　　宋浩然說，在貸款方面，他辦理了商貸和公積金混合的貸款方式。根據(jù)當(dāng)前的貸款政策和利率，中介為他辦理的貸款利率為5.5%，而貸款審批相對之前時間拉長，需要3至6個月，預(yù)計今年年底貸款才能審批下來。

　　“原來，商貸比公積金貸款要快，但現(xiàn)在相反，買家公積金貸款部分可能在11月中旬批下來，商貸就拿不準(zhǔn)。”宋浩然說。

　　此外，通常銀行流水達到總還款金額的兩倍，才能申請貸款。過去貸款如果達不到兩倍標(biāo)準(zhǔn)，差額較小，銀行也會審批通過。但現(xiàn)在銀行不允許貸款有差額，流水必須高于兩倍還款額。

　　宋浩然表示，“現(xiàn)在銀行流水的審批越來越嚴(yán)格，我的工資流水實際上扣完房租，與我的收入證明上并不相同，但銀行認(rèn)為，流水的參考價值更大，所以我只能辦理等額本息貸款�！�

　　不僅是二手房的買家感到房貸收緊后帶來的前所未有的壓力，賣家掛牌“脫手”房子同樣也受到影響。

　　家住濟南高新區(qū)的劉先生向筆者介紹，自家房子在某房產(chǎn)平臺上掛了半年，降價兩次都未能出售，最后無奈以低于市場價10萬元人民幣的價格成交。成交后，又出現(xiàn)銀行遲遲不放貸的情況。

　　“生了二胎后，我原本想賣掉現(xiàn)在的兩套房子，用來置換一套面積大的新房。”劉先生說，他的房子位于高新區(qū)繁華地段，距離正在建設(shè)的中央商務(wù)區(qū)(CBD)不超過1公里，周邊配套設(shè)施完善，學(xué)區(qū)也不錯，本以為很好出手。

　　去年12月份，劉先生開始通過中介出售，掛牌價190萬元，附贈車位和地下室。但進入今年五六月份后，看房的人越來越少。“當(dāng)時中介告訴我，如果著急用錢，盡可能通過降價來換成交。”劉先生稱。

　　不僅如此，房子成交后，劉先生又遇到新的麻煩�！氨疽詾槟玫竭@筆錢就可以置換新房，  結(jié)果買家又碰上貸款難的情況。近兩個月，銀行遲遲未放貸，看好的新房暫時也無法購買�！� 隨后，中介告訴劉先生，因為現(xiàn)在貸款申請周期變長，預(yù)計今年11月份才能獲得全款。

　　筆者注意到，今年8月10日起，二手房利率從之前的5.5%調(diào)整到5.9%。按首付30%、貸款100萬元、還款期限30年來計算，此前使用商貸，每月需還款5457元；現(xiàn)在房貸利率上調(diào)至5.9%后，每月需還款5931元，每月多還474元，還款金額的上漲，也令許多二手房購房者望而卻步。

　　二手房成交量下降 但價格平穩(wěn)

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，濟南二手房價格五連漲，環(huán)比上漲0.4%，同比上漲0.2%。

　　貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，濟南二手房成交均價格從2月份的15100元上漲至7月份的16500元，進入八月份后，二手房價格已漸趨穩(wěn)定，并未出現(xiàn)較大漲幅。

　　從事二手房交易五年的某大型房產(chǎn)平臺中介孟光告訴記者，今年3月份二手房交易達到高峰，但近幾個月帶看次數(shù)逐步減少，二手房銷量總體呈現(xiàn)下降趨勢。但與2020年相比，二手房的銷量實際在上漲。“高新萬達商圈附近九個小區(qū)八月份二手房月成交量達130套以上，未出現(xiàn)大幅下滑情況�！�

　　“有新房價格引路，二手房價格不會下降太多�！泵瞎獗硎荆�雖然二手房成交量有所下降，但二手房并不會因此大幅度降價，這也可能與二手房所處的地理位置、周邊配套等因素有關(guān)。東西部對比來看，濟南西部二手房市場成交量和價格下降幅度更大，東部并不明顯。

　　孟光稱，結(jié)合濟南樓市的整體情況，二手房價格的趨勢應(yīng)該會保持穩(wěn)健態(tài)勢，短期不會有所謂的“大漲”，也不會有所謂的“大跌”，越來越多的購房者會持觀望的態(tài)度。

　　政策收緊致貸款難，“銀十”市場預(yù)期如何？

　　面對二手房貸款難問題，山東財經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海博士分析稱，上半年全國住房市場呈上行態(tài)勢，住房交易規(guī)模、住房貸款規(guī)模均遠遠超過同期水平，導(dǎo)致銀行的住房信貸規(guī)�；�本達到規(guī)模上限，下半年可用額度較少，這是當(dāng)前信貸政策收緊的現(xiàn)實原因。

　　從銀行住房貸款收益來看，新建商品住房的貸款業(yè)務(wù)要優(yōu)于二手房貸款，新房貸款的收益和關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)更容易受到銀行的青睞，所以表現(xiàn)出來的就是二手房貸款收緊更為明顯�！暗�是政策收緊并不代表‘停貸’，這一點要明確�！睂O大海說。

　　孫大海表示，信貸政策整體收緊，從當(dāng)前的金融調(diào)控方向來看，主要是支持合理自住需求，實施差異化住房信貸政策，遏制投資投機性需求，加強個人住房貸款總量調(diào)控管理，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，以實現(xiàn)房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，審慎金融信貸政策仍將繼續(xù)保持。

　　除二手房外，新房市場“金九”成色同樣不太樂觀，“銀十”是否會迎來轉(zhuǎn)機？

　　孫大海認(rèn)為，經(jīng)過上半年全國范圍內(nèi)“量價齊升”的市場上行后，進入三季度，新房市場價格漲幅明顯收窄，月度成交量穩(wěn)中有降，市場分化更加明顯。尤其是在今年多個熱點城市調(diào)控政策不斷加碼的情況下，新房市場預(yù)期也不樂觀，房價受政策預(yù)期的影響比較明顯。

　　此外，從近年新房市場呈現(xiàn)的特征來看，“金九銀十”基本打上“促銷、折扣”的標(biāo)簽，在當(dāng)前的市場存在下行的壓力下，很大程度上，大部分企業(yè)和項目會選擇“降價促銷”，實現(xiàn)“以價換量”沖刺年度業(yè)績指標(biāo)。孫大海稱，“特別是一些區(qū)域內(nèi)競爭激烈的新房項目，降價促銷的概率更大，而一些熱銷項目，價格可能相對堅挺�！�(完)